Девелопмент: что это такое простыми словами, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика, что представляет собой девелоперская деятельность

Принимая решение о строительстве объекта недвижимости, заказчик сталкивается с известными, но не до конца понятными терминами. Один из таких – «девелопер». Кто такой девелопер и чем он занимается, как выбрать и отличить от застройщика? Из материалов средств массовой информации становится очевидно, что такие компании напрямую связаны со строительной деятельностью. Попытаемся ответить на оставшиеся вопросы, связанные с терминологией.

Кто такой девелопер и что такое девелопмент: объясняем простыми словами

Девелопер – это организатор процесса строительства недвижимого имущества. Термин «development» полностью заимствован из английского языка. Переводится как «развитие» или «рост». На практике, такой человек или компания занимаются не только возведением новых объектов, но и увеличением стоимости уже существующих. Например, компания берет в аренду строение, принадлежащее муниципалитету с правом дальнейшего приобретения по невысокой стоимости. Провести реконструкцию и продать его.

Другая распространенная ситуация – покупка земли, строительство нового здания, жилого или коммерческого назначения – продажа. Третья ситуация – предприятие закрывается и продает активы, включая здания, сооружения и землю. Девелопер после покупки, проводит полную реконструкцию перепрофилирование, например – открывает торговый центр и продает третьему лицу. Такие мероприятия называют редевелопмент.

В экономике выделяют следующие этапы девелопмента:

1. Анализ ситуации.
2. Приобретение земли.
3. Разработка проекта.
4. Финансирование.
5. Строительство.
6. Сдача в эксплуатацию.

Завершающим этапом может быть взятие объекта на последующее эксплуатационное обслуживание.

Профессия девелопер – это многогранный круг знаний. Специалист должен владеть основами в сфере финансов, юриспруденции, технических наук и маркетинга. Однако для ведения собственного бизнеса будет недостаточно профессиональных знаний, потребуются крупные средства для старта. Поэтому девелопер – это юридическое лицо с подразделениями, отделами, филиалами и сотрудниками.

Чем девелопер отличается от застройщика

Термина «девелопер» в российском законодательстве нет. А понятие застройщик закреплено в нормативном акте № 214-ФЗ и трактуется как лицо, которое привлекает средства для возведения объекта недвижимости. На практике застройщик занимается исключительно строительством, например, на базе государственного заказа.

Что такое девелопмент – это весь процесс от покупки земли до продажи готовой недвижимости. То есть, это понятие намного шире, чем застройщик. Поэтому не стоит использовать эти 2 термина как синонимы. Задача девелопера – увеличить стоимость объекта, а не только построить его.

Что такое девелоперская компания

Объясняя простыми словами, девелоперская компания – это группа или одно юридическое лицо, которое обеспечивает весь процесс создания проекта, от создании концепции до реализации готового объекта и последующего получения прибыли. Компания может состоять из множества структурных подразделений:

• строительный;
• плановый;
• коммерческий;
• юридический;
• кадровый;
• финансовый и так далее.

Часто у юридических лиц есть административно-хозяйственные подразделения, например, клининговый, который оказывает услуги по уборке помещений на уже готовом объекте.

Что такое девелоперская компания – это бизнес, основной целью которого является получение прибыли от создания (реконструкции) объектов недвижимого имущества.

Функции девелопера

Одна из основных функций компании – анализ рынка недвижимости. Чем качественней он будет проведен, тем прибыльнее будет реализованный проект. Другие функции:

• Анализ месторасположения земельного участка. Он должен быть максимально удобен и привлекателен для будущих жильцов или арендаторов. Приобретение участка.
• Разработка идеи и концепции, например, многоэтажка, офисы, торговое заведение;
• Анализ ликвидности, определение сроков окупаемости и рисков.
• Проектирование и составление сметы.
• Поиск подрядной организации, если такое подразделение не предусмотрено внутри компании.
• Получение разрешительной документации на проведение строительных работ.
• Привлечение инвесторов, грамотная презентация перед потенциальными покупателями.
• Начало строительства (реконструкции) и курирование всего процесса.
• Поиск арендаторов и покупателей.
• Управление недвижимым имуществом, если компания оставляет за собой функцию управляющей организации.

На каждом этапе девелопер отслеживает расходование средств, делает все, чтобы избежать незапланированных расходов, и их хватило на реализацию всего проекта.

Только на самом последнем этапе девелоперская компания получает прибыль от продажи или сдачи в аренду.

Виды девелопмента

Выделяют 3 основных вида девелопмента. Однако они редко встречаются в чистом виде. Чаще всего встречается смешанная форма: БТС + спекулятивный девелопмент.

Спекулятивный девелопмент

В такой ситуации девелопер выступает еще и инвестором. В проект могут вкладываться собственные средства, а могут быть кредитными. Девелопер принимает на себя все риски, но и получает прибыль только он. Чаще всего возведенная недвижимость остается в управлении компании, поэтому качество проведения работ на высоком уровне.

По такой схеме в России часто возводятся крупные торгово-развлекательные объекты. За счет высоких рисков стоимость одного квадратного метра в таких проектах выше, чем в реализованных по другой схеме.

BTS девелопмент

Built-to-suit переводится как «строительство под заказчика». Это означает, что инвестор обращается к девелоперу, который занимается, консультированием, проектированием и/или застройкой. Это может быть любой объект: коттеджный городок, жилой комплекс или коммерческая недвижимость. Главное отличие от спекулятивного – деньги инвестором выделяются под конкретные цели.

FEE девелопмент

Значение слова «FEE» – «развитие за вознаграждение». Инвестор обращается к девелоперу с заданием определить возможные варианты вложения денег, так как сам не знает, как выбрать и с какой стороны подойти к этому вопросу. Это может быть новое строительство или реконструкция старого объекта. Главное условие – максимальная привлекательность и прибыльность. Девелопер выполняет все функции по реализации проекта за вознаграждение от инвестора. В дальнейшем он может заниматься управлением объектом.

Фактически это что-то среднее между спекулятивным и Built-to-suit. На практике developer разрабатывает проект, так же как и спекулятивный. Одновременно с этим он остается наемным работников, как в случае с БТС.

Как выбрать девелоперскую компанию

Девелоперский проект – это огромные риски. Поэтому гарантировать, что даже самый раскрученный бренд не подведет в самый ответственный момент, невозможно. Можно выделить несколько критериев, которые позволят подстраховаться и хотя бы как-то защитить свои инвестиции.

По давности работы на рынке и числу объектов

Если смотреть срок работы девелоперской компании на рынке, то, чем он больше, тем лучше. Есть шанс, что давно работающая компания не кинет своих инвесторов, так как определенного успеха в деятельности уже добилась. Обычно такое юридическое лицо может похвастаться успешными и реализованными проектами. На просторах интернета можно найти информацию о задержках или длительных перерывах в строительстве.

Стоит обратить внимание и на региональное покрытие. Чем шире география строительстве, тем лучше. Значит, руководство компании смогло набрать квалифицированных специалистов и является надежным партнером.

По перечню инвесторов и партнеров

В идеале в состав группы девелоперской компании должен входить известный банк или кредитная организация. Это дает преимущества самому девелоперу и некоторые льготы инвесторам. Чаще всего банки предлагают льготные условия кредитования для инвестирования в строящуюся недвижимость.

Желательно, чтобы девелопер имел на постоянной основе в качестве партнера известного застройщика или нескольких. Строительной компании, которая хочет удержаться на рынке, не нужны сомнительные партнеры, которые могут испортить репутацию.

По наличию проектных деклараций

На законодательном уровне за девелоперами закреплена обязанность выкладывать на своем официальном сайте проектную документацию по уже построенным объектам за последние 3 года. Помимо этого в таких декларациях всегда есть информация о наличии или отсутствии задолженности.

По информации о судебных разбирательствах

Девелоперская деятельность рискованная, поэтому не лишним будет уточнить по конкретной организации, участвовала ли она в судебных разбирательствах. Сделать это можно на сайте «Правосудие» или порталах районных судов. Поиск проще всего осуществлять по ИНН юридического лица или, в крайнем случае, по названию. Если удалось обнаружить 1-2 разбирательства, с небольшими суммами – это не проблема.

Но, если компания участвовала в огромном количестве судебных разбирательств, а суммы зашкаливают, то лучше отказаться от услуг такого девелопера.

По отзывам клиентов инвесторов

Не лишним будет поискать отзывы в интернете. Если отрицательных слишком много, это еще не повод отказаться от девелопера, но повод насторожиться. Не секрет, что многие отзывы пишутся под заказ, поэтому вполне возможно, что это происки конкурентов.

Лучше всего самостоятельно съездить на уже готовый объект, пообщаться с жильцами. Именно они, которые прошли весь процесс, расскажут всю правду. Объективно оценят работу компании.

По документации девелопера

Рекомендуется убедиться в наличии документации:

• разрешения на строительство или реконструкцию;
• права на земельный участок, где проводится застройка;
• у застройщика обязательно должен быть договор страхования ответственности.

Если таких документов нет, то, скорее всего, вы столкнулись с мошенником. Даже если компания однодневка предлагает очень привлекательные условия, лучше не соглашаться, слишком большие риски остаться без всего, денег и недвижимости.

Само разрешение надо тщательно изучить. Документ и фактическое строительство должны соответствовать друг другу. Нельзя получить разрешение на строительство коттеджного дома, а строить на этом участке целый жилой комплекс.

По финансированию девелоперского проекта

Идеальный вариант, когда девелоперские компании возводят недвижимость полностью за свой счет. В таких ситуациях намного меньше рисков, так как юридическое лицо заинтересовано в быстрейшем завершении работ.

Если девелопер привлекает кредитные средства, то есть большой риск, что задержка по очередному платежу заморозит строительство. Может появиться необходимость в привлечении средств из других источников.

Строительство за счет инвесторов (дольщиков) – также рискованный проект. Если выступать в качестве дольщика, то придется свои деньги доверить совершенно неизвестным людям. И надеяться, что они добропорядочные и настоящие профессионалы.

По договору с девелопером

Даже если девелопмент проект идеально вам подошел, никаких нареканий к отзывам и документам нет, особое внимание уделяется условиям предложенного договора. Он должен содержать:

• полное описание объекта: адрес, этаж, площадь и прочее;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию;
• срок, в который будет передана недвижимость покупателю;
• полная стоимость;
• порядок проведения оплаты по договору, например, график проведения оплаты или одноразовый платеж, который требуется внести до определенной даты;
• гарантийный срок, на протяжении которого покупатель сможет обращаться для устранения недочетов;
• ответственность за затягивание процесса строительства и сдачи объекта.

Нельзя допускать, чтобы такой договор был подписан при помощи факсимиле. Только «живая» подпись и «мокрая» печать. Если подписывать будет представитель девелоперской компании, то у него должна быть доверенность с указанием полномочий.

По возможности, договор надо показать опытному юристу, который занимается вопросами недвижимости.

По темпам строительства

Определить темпы строительства человеку, который не сведущий в этих делах достаточно сложно. Нормальным темпом для высотного типового строения – 2-3 этажа за 1 месяц. Но, если вы приходите на объект и видите только сторожа, то это повод задуматься.

По зарплате строителей

Еще один фактор, который может показаться неочевидным – уровень заработной платы работников на объекте. Даже если обещан неплохой доход, но заработную плату не выплачивают месяцами, то о сотрудничестве с таким девелопером стоит серьезно задуматься.

Узнать такую информацию можно непосредственно на объекте. Можно пообщаться с прорабом, мастером или самими рабочими.

Самые крупные девелоперы России

На сегодняшний день можно выделить 5 крупных девелоперских компаний страны (информация взята из Единого реестра застройщиков):

1. Группа ПИК из Москвы, отстроившая 7,4 миллионов квадратных метров.
2. Группа ЛСР из Санкт-Петербурга – 4,1 млн. кв. м.
3. Холдинг Setl Group из Санкт-Петербурга – 3,4 млн. кв. м.
4. Группа ЦДС, тоже из северной столицы – 1,5 млн. кв. м.
5. Группа ЮгСтройИвест из Ставропольского края – 1,36 млн. кв. м.

Хотя рейтинг можно назвать субъективным, все компании переносили срок сдачи объектов в 50% случаев. Зато у московских компаний, не попавших в рейтинг – «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» не было таких проблем. Руководству удалось добиться максимальной сбалансированности бизнеса. Но гигантскими объемами в строительстве они не могут похвастаться.

Девелоперы  России, чей бизнес потерпел крах

На сегодняшний день 150 компаний девелоперов проходят процедуру банкротства. Речь идет о площади застройки 4,5 миллионов кв. м. От застройщиков уже пострадало 40 000 граждан.

Нашумевшее дело 2016 года – банкротство группы «СУ-155», владельцем которой был Михаил Балакин. На момент начала процедуры банкротства недостроенными остались 150 объектов. А в группу входило больше 100 предприятий.

Другой пример – Mirax Group, которой владел Сергей Полонский. В 2009 году на фоне кризиса компания начала разваливаться и рухнула полностью к 2011 году. Некоторые структуры ликвидировали, другие подпали под реструктуризацию. В период расцвета, рабочими местами обеспечивалось 4 000 человек. Но пострадало больше, ведь недостроенными остались 600 тысяч кв. м.

В деяниях Алексея Муромцева (УК «Премьер Девелопмент») вообще усматриваются мошеннические действия. Алексею удалось привлечь 1000 дольщиков, которые планировали приобрести недвижимость в ЖК «Лебединое озеро» (Московская область). Но в итоге, ни денег, ни недвижимости.

Проект от ООО «Трансфорт» –  владелец Юрий Кузнецов, казался перспективным. В соинвесторах числился «Военно-строительный банк». В качестве инвесторов удалось привлечь порядка 1,5 тысячи юридических и физических лиц. Планировалось построить 45 многоквартирных домов. Но, уже через 1 год, компания обанкротилась. И оставила не только долги, но и 8 недостроев, к которым даже не подвели коммуникации.

На фоне скандала между соучредителями компании ГК «Небоксреб ГБ» (Бабек Гасанов) пострадало 800 человек, которые решили вложиться в проект ЖК «Ново-Никольское».

На самом деле примеров намного больше. Но постепенно ситуация меняется, законодательство ужесточается, а инвесторы становятся осмотрительнее. Одновременно с этим не так все гладко. Среди 3,2 тысяч компаний, только 50% вовремя и без проблем сдают объекты.

Благодаря девелоперам появляются новые здания, а инвесторы получают именно такую недвижимость, которая им нужна. Хотя для последних рисков не мало. Как показывает практика, от банкротства и мошеннических действий со стороны девелопера никто не застрахован. Даже громкое имя владельца, крупные реализованные проекты – это еще не гарантия получения недвижимости. Есть факторы, которые стоит держать во внимании: общая экономическая ситуация в стране, отношения между владельцами бизнеса и конкуренция в отрасли.