27 февраля 2023
Строительная отрасль переживает трудные времена. В 2020 и 2021 годах ее работа была осложнена из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19, и ухода с рынка иностранных брендов. В 2022 году главным вызовом стала неопределенность из-за геополитического кризиса. Пересмотр стратегий и изменение логистических цепочек стали нормой в этой отрасли.
Складская и производственная недвижимость
На наш взгляд, необходимость открытия распределительных центров для компаний является актуальной проблемой, но не всегда можно найти подходящие объекты для этого в регионах. В результате компании вынуждены либо строить новые объекты, либо переоборудовать существующие. Готовность компаний заключать долгосрочные контракты и создавать рабочие места играет положительную роль в этом процессе.
Однако, стоимость строительства, краткосрочный горизонт планирования и поиск источников финансирования являются негативными факторами. Компании вынуждены искать выходы из этой ситуации, чтобы наладить бизнес в регионах и удовлетворить потребности потребителей. Принятие рисков может сыграть важную роль в успешном запуске проектов и избежание потерь.
Мы считаем, что средняя ставка аренды в складских помещениях ожидается на уровне 5000-5500 рублей за квадратный метр в год. Сейчас наблюдается рост спроса на объекты, которые отвечают требованиям клиентов, и их собственники часто будут вкладывать средства в дополнительное оборудование.
Рис. 1. Динамика базовой ставки аренды складских помещений в Московском регионе, руб./кв. м/год (источник: CORE.XP Аналитика; cre.ru)
На рынке будут преобладать объекты класса «лайт-индастриал» и большие площади. Широкий круг потенциальных клиентов – это ключевой фактор успешной продажи объектов. Чем больше людей узнают о них, тем больше вероятность того, что возникнет спрос. Поэтому важно предоставлять максимум информации и рекламы для привлечения максимального количества покупателей.
На рынке недвижимости ожидается появление новых объектов light industrial и больших площадей. Наиболее удобными и популярными будут объекты меньше 40 тыс. кв. м, которые могут быстро продаваться и арендоваться. Однако, объекты больших площадей могут остаться непроданными, если не будут предприняты меры для того, чтобы увеличить их привлекательность.
В настоящее время в Москве наблюдается нехватка производственных и складских площадей, что негативно сказывается на логистике и увеличивает ставки на аренду помещений лайт-индастриал в пределах МКАД. Однако, создание новых складов вызывает негативную реакцию, что делает проблему еще более острой. В данной ситуации необходимо искать решение, которое бы улучшило ситуацию со складскими помещениями в городе и помогло бы предпринимателям эффективно организовывать свой бизнес.
По нашему мнению, большинство проектов на текущий год — это только спекулятивное строительство, а многие объекты могут быть запущены только к 2023 году.
Эта ситуация может увеличить затраты на логистику в центральной зоне Москвы. В 2022 году Петербург заключил всего лишь одну сделку на строительство объекта BTS. В дальнейшем спрос на индустриальную и складскую недвижимость будет формироваться за счет производственных компаний, ретейлеров и логистических операторов.
В 2023 году сохранятся высокие риски для макроэкономики и геополитики. Решения ЦБ по ставке и курсу рубля будут иметь большое значение для складского девелопмента. Важным фактором устойчивости на рынке складов будет стоимость финансирования и материалов, а также спрос со стороны крупных арендаторов. В условиях кризиса с рынка будут уходить менее устойчивые компании.
Рынок коммерческой недвижимости продолжает изменяться в условиях глобальной нестабильности. Несмотря на это, эксперты прогнозируют дальнейшую консолидацию сильных игроков и замещение иностранного капитала внутренним.
Рис.2. Доля свободных площадей в складской недвижимости и ставка аренды, класс А, % (источник: Commonwealth Partnership; cre.ru)
Мы прогнозируем, что в сегменте логистики вакансия не повысится выше 3%, что не сильно отразится на арендной плате. Складской сектор будет развиваться в формате built-to-suit для e-commerce и продуктового ретейла, а также может быть запущено несколько спекулятивных проектов.
Иностранные инвесторы продолжат покидать проекты, что может повлечь за собой некоторые изменения на рынке коммерческой недвижимости. Рынок интернет-торговли продолжит расти и обойдет традиционную розничную торговлю. Кроме того, индустриальная недвижимость может ожидать роста спроса. Однако, инвесторы склонны ждать стабилизации экономической ситуации, прежде чем вкладывать деньги в эти проекты.
Складская недвижимость после неожиданного роста, вызванного пандемией, возвращается к прежним показателям. Это положительный знак для инвесторов и бизнесменов. В то же время, рынок дифференцируется по географии и предложению. Поэтому, чтобы сделать верный выбор, нужно обладать точной информацией о ценовой политике.
В Московском регионе наблюдается интенсивное развитие рынка складской и логистической недвижимости. Новые форматы складов и проектов для городской логистики и легких производств постепенно вытесняют устаревшие форматы. Ожидается дальнейшая сегментация рынка, что позволит удовлетворить потребности различных секторов экономики.
Это позволяет оптимизировать логистику и сократить расходы на транспортировку. Кроме того, появление новых форматов складов обусловлено повышенным спросом на услуги складирования со стороны малого и среднего бизнеса. В целом, развитие рынка складов – это хороший знак для экономики региона и всей страны.
IBC Real Estate сообщает, что в текущем 2023 году объем вложений в производственную недвижимость достиг абсолютного исторического рекорда за все время наблюдений и составил 83 млрд рублей.
Таблица 1. Топ-10 инвестиционных сделок в производственной недвижимости в России, 2022 год (источник: IBC Real Estate; cre.ru)
| Объект | Регион | Цена продажи | Продавец | Страна продавца | Покупатель | Страна покупателя |
| 3 завода по производству упаковки | Санкт-Петербург, Великий Новгород | 370 млн долл. | Amcor Ltd | Австралия | HS Investments | Россия |
| 2 завода по производству листового стекла | Рязань, Ростов-на-Дону | 13–17 млрд руб. Guardian Glass США | Guardian Glass | США | ФСК | Россия |
| 4 завода по производству одноразовой посуды | Россия | 151 млн евро | Huhtamaki | Финляндия | «Вкусно – и точка» | Россия |
| Цементный завод | Калуга | 8,95 млрд руб. | КЦЗ | Россия | «Аккерманн цемент» | Россия |
| Маслозавод | Воронеж | 6–9 млрд руб. | Bunge | США | «ЭксОйл групп» | Россия |
| Завод по производству автомобилей | Московская обл. | 4–5 млрд руб | Mercedes-Benz | Германия | «Автодом» | Россия |
| Завод «Атакайцемент» | Краснодар | 4,4 млрд руб. | «Траст» | Россия | Конфиденциально | Россия |
| Тепличный комплекс | Белгород | 3,5–4,5 млрд руб. | «Гринхаус» | Россия | «Тандер» | Россия |
| Лифтостроительный завод | Московская обл. | 1,3 млрд руб | Су-155 | Россия | «Садовое кольцо» | Россия |
| Комбинат хлебопродуктов | Москва | 0,9 млрд руб. « | «ИстраХлебопродукт» | Россия | «Русские фонды» | Россия |
Офисная недвижимость
Из-за сокращения объемов сделок на рынке коммерческой недвижимости объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей на конец 2021 года снизились на 50%.
Мы считаем, что, к сожалению, в 2023 году эта тенденция сохранится и будет продолжать негативно влиять на девелоперскую активность. Это может привести к уменьшению расходов на строительство, а также может означать сокращение рабочих мест в отрасли.
Рис. 3. Новое строительство офисной недвижимости Москвы, тыс. кв.м (источник: Commonwealth Partnership; cre.ru)
В ближайшие годы в Москве ожидается нехватка офисов высшего класса. Свой вклад в решение этой проблемы вносит крупнейший застройщик ГК «Галс-Девелопмент». Компания представила несколько новых проектов по строительству офисных зданий, в том числе самого высокого в Москва-Сити – БЦ «Дубинин’Sky». Также застройщик заинтересован и в офисах класса «В», поэтому работает над проектом «Галс-Девелопмент» на Шоссейной улице.
Эти шаги позволят удовлетворить потребности компаний в офисных помещениях и снизить давление на существующий рынок офисов высшего класса в Москве. Растущие компании и государственные организации способствуют увеличению спроса на качественные офисы и консолидацию подразделений в едином офисном пространстве.
В России, где рынок недвижимости непредсказуем, важно диверсифицировать свой проектный портфель, развиваться в нескольких направлениях и уменьшать риски. Компании, которые способны справиться с этим, могут успешно работать в сегментах офисной, жилой и загородной недвижимости, а также внутри каждого из этих направлений.
Диверсификация – важный принцип для развития на российском рынке недвижимости. Так, например, компания ГК «Галс-Девелопмент» имеет разнообразный портфель недвижимости: от делюкс до комфорта, а также деловые центры классов «А» и «В». Благодаря этому стабильность и постоянный доход гарантированы в любых экономических условиях.
На офисном рынке не произошло катастрофы, которую многие прогнозировали. Крупные зарубежные компании продали свои бизнесы, однако офисы остаются занятыми благодаря российскому менеджменту.
Тем не менее, большинство компаний продолжают сокращать свои площади и передавать их субарендаторам. В 2023 году спрос на офисные площади будут определять игроки госсектора, IT-компании с госучастием и российские коммерческие компании, работающие с ближневосточными партнерами.
Торговые центры и ритейл
В 2023 году в России произойдет смена арендаторов в объектах торговой недвижимости из-за того, что некоторые международные бренды уйдут. Этот процесс начался в 2022 году и продолжается на данный момент. Некоторые компании закрыли свои магазины, но есть и те, которые открылись под новыми именами.
Это означает, что ритейлерам придется столкнуться с новыми испытаниями и найти новые возможности для укрепления своего бизнеса. Торговые центры стремятся заключить контракты с брендами как российскими, так и зарубежными, чтобы привлечь новую аудиторию. При этом рассматриваются варианты глобальных изменений и модернизации.
Рис. 4. Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями в городах-миллионниках (с учетом корректировок данных по рынку Санкт-Петербурга) (источник: NF Group Research; cre.ru)
Мы считаем, что если эффект отложенных санкций против России проявится, это сильно отразится на экономике. Уже сейчас бизнес старается оптимизировать расходы, но в условиях неопределенности это приводит к затруднениям в принятии решений. Финансирование может стать сложнее, а спрос на коммерческую недвижимость может снизиться. Давление на бюджет России будет расти, а бизнес будет искать способы оптимизации.
В России наблюдается отток иностранных компаний из коммерческой недвижимости. Часть компаний, занимавшихся отдельными этапами строительства, вынуждены уйти. Тем не менее, основными игроками на рынке являются отечественные девелоперы. Также возможен уход поставщиков оборудования из-за логистических проблем и трудностей адаптации к новым условиям.
Сфера торговой недвижимости ожидает тяжелых испытаний в ближайший год, обусловленных высокими долгами объектов и снижением оборотов. Это приведет к увеличению перехода прав на объекты и реструктуризаций из-за долгов.
Отели и апартаменты
Развитие коммерческой недвижимости в России связано с внутренним туризмом. Крупные игроки, такие как Azimut и Cosmos, продолжат развиваться в новых и уже известных регионах. Тенденция к загородному и региональному туризму усилится.
С сегментом апартаментов, в том числе и сервисных, наблюдаются трудности из-за их неясного законодательного статуса. Покупатели становятся избирательными в выборе лотов, но рынок апартаментов и уверенность в недвижимости в качестве инвестиционного актива продолжает расти.
На наш взгляд, спрос будет расти на эксклюзивные проекты. Это будут дома элитного и премиального классов в исторических местах с уникальными параметрами. Часть россиян выехала за границу, а за ними следуют брокеры и девелоперы. Сейчас последние рассчитывают на большой спрос среди эмигрантов.
Одним из основных центров экономического развития на Ближнем Востоке является Дубай. Несколько российских застройщиков также заинтересовались вложением средств в проекты недвижимости в ОАЭ и уже объявили о своих намерениях.
Возможно, и другие серьезные игроки также будут рассматривать эту область для создания жилых проектов различных типов.
Таким образом, строительная отрасль остается важным фактором экономики страны, и мы надеемся, что краткосрочные затруднения будут преодолены, а отрасль сможет вернуться к стабильности и развитию.
