Кто такой застройщик: определение в законе, функции и ответственность в строительстве, топ 5 крупнейших в России, 10 правил как выбрать

В сфере недвижимости огромное количество терминов, значение которых не каждый инвестор понимает. В особенности эта ситуация характерна покупателям квартир для личного проживания. Но, разобравшись с терминами, намного проще выбрать застройщика, который не подведет и гарантировано построит и сдаст в эксплуатацию здание.

Кто такой застройщик по действующему законодательству

Четкая трактовка понятия прописана в нормативном акте № 214-ФЗ. Застройщик – это хозяйственное общество, которое занимается данным видом деятельности минимум 3 года и возвести 5 и более тысяч квадратных метров на момент получения статуса. Еще одна важная характеристика – юридическое лицо обязано получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья как застройщик. Запланированное строительство не должно подпадать под категорию – производственное назначение. А земельный участок под строительство должен быть оформлен, то есть, приобретен или получен на правах аренды.

Действие закона не распространяется на индивидуальное строительство, то есть, на процесс возведения частного дома в населенном пункте. Кто такой застройщик – это обязательно юридическое лицо, а не физическое или индивидуальный предприниматель.

С другой стороны, градостроительный кодекс шире рассматривает этот термин. Согласно нормам кодекса, в качестве застройщика может выступать не только юридическое, но и физическое лицо. Строительство может осуществляться не только на собственном участке, но и на чужом. Главное, чтобы на то было согласие собственника земельного участка. На практике, такие ситуации встречаются крайне редко.

Выделяют 2 вида застройщиков: частные и государственные. Именно государственным застройщикам чаще всего достаются государственные заказы и финансирование. Они привлекают к работам частные компании, которые чаще всего и возводят жилье.

Ответственность застройщика

Одна из основных задач застройщика – своевременно оформить все разрешительные документы. Если окажется, что на момент продажи квартиры, компания этого не сделала, то дольщики вправе затребовать возврат средств + проценты, которые они выплачивали по кредиту. Помимо этого, застройщику грозит административная ответственность согласно требованиям ст. 14.28 КоАП.

Законодательство требует от застройщика, чтобы он публиковал проектную документацию на своем сайте. За отсутствие такой информации или предоставление ложной, неполной грозит также административная ответственность.

Застройщик, привлекая дольщиков, несет перед ними обязательства по своевременной сдаче объекта. Нарушение сроков также грозит административной ответственностью.

Функции застройщика

Независимо от того, работает застройщик за счет заемных или собственных средств, он выполняет 2 основные функции: организационную и контрольную.

Организационные функции

Статье 47 и 48 Градостроительного кодекса четко регламентированы организационные функции застройщика и включают в себя:

• инженерные изыскания;
• разработка проекта;
• получение всей разрешительной документации;
• организация строительного процесса, включая работы, которые проводятся собственными силами.

Застройщик обязательно должен создать архитектурный проект, который дает право претендовать на получение разрешения на начало работ. Проект должен соответствовать градостроительному плану населенного пункта (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Контрольные функции

Контроль за строительными работами возложен на застройщика, даже если он не выполняет их собственными силами. Основная цель – отслеживание на каждом этапе соответствия работ проектной документации. Это очень важно, так как гарантирует безопасность проводимых работ и эксплуатации после сдачи объекта.

Полный перечень контрольных функций прописан в ст. 53 Градостроительного кодекса и в Положении от 21.06.2010 года № 468.

Чем застройщик отличается от девелопера

На законодательном уровне РФ нет понятия «девелопер». В нормативных актах мелькает понятие «застройщик». Хотя в мировой практике, наоборот, нет понятия застройщик, но есть – девелопер.

Оба термина близки по значению, но не синонимы. У девелопера более широкий круг обязанностей и решаемых задач. Это крупные компании, которые могут состоять из множества подразделений. Занимаются они всем: от создания идеи строительства, до привлечения крупных инвесторов и послеэксплуатационное обслуживание возведенной недвижимости.

Так как их деятельность не регламентируется действующим законодательством, у них нет таких ограничений, как у застройщика. Например, застройщик получает прав на привлечение средств от дольщиков только после получения разрешительных документов, включая создание проекта.

В России работает уже много девелоперов и, как правило, они имеют в составе своей корпорации застройщика.

Самые крупные застройщики России

По данным Единого ресурса застройщиков страны, в пятерке лидеров:

Название компании	Общая площадь в кв. м.	Многоквартирных домов, шт.	Жилых комплексов, шт.	Комплексов с апартаментами, шт.
«ПИК», Москва	6 000 000	278	81	3
«Самолет», москва	3 280 000	155	30	21
«Группа ЛСР», Санкт-Петербург	2 590 000	126	25	1
Setl Group, Санкт-Петербург	1 860 000	94	23	–
ГК ФСК, Москва	1 370 000	41	17	1

Из региональных компаний можно выделить компанию «Dogma» (1,02 миллиона кв. м.) ГК «ССК» (983 тысячи кв. м.) из Краснодарского края, которые занимают 7 и 9 место соответственно.

Российские застройщики, потерпевшие крах

Прошлым летом в СМИ появилось сообщение, что красноярский застройщик обманул дольщиков на 1 миллиард рублей, а это 612 человек. Пострадавшие проживали в пяти регионах страны. Во время следствия удалось выяснить, что застройщик с 2014 по 2021 год привлекал инвестиции, а дольщикам обещал возвести дома в Красноярске. Удалось доказать, что владелец бизнеса нерационально распоряжался объектами недвижимости, привлеченными средствами, что привело к полному прекращению строительства на всех земельных участках.

Только в 2020 году в Едином реестре проблемных объектов количество обанкротившихся застройщиков увеличилось вдвое (до 508 компаний).

Антирейтинг российских застройщиков:

• «Лидером» в рейтинге банкротов застройщиков уверенно держится группа «СУ-155». Из-за неумелого руководства от действий собственника пострадало 30 000 дольщиков. Завершением строительства недостроев занимался банк «Российский капитал».
• Следующая в антирейтинге – компания Mirax Grooup. Из-за проблем внутри компании застройщика было не достроено 600 тысяч кв. м.
• Третью позицию занимает ООО «Трансфорт». Из-за банкротства компании 1,5 тысячи инвесторов не получили своевременно жилье.

Сейчас меньше сообщений об обманутых дольщиках, но проблемы остались, несмотря на постоянно ужесточение законодательства.

Топ 10 правил выбора застройщика

Несмотря ни на какие рейтинги и ответственность, предусмотренную действующим законодательством, всегда есть риск попасть на мошенника или недобросовестного застройщика. Поэтому, выбирая компанию, необходимо придерживаться следующих правил:

1. Проверьте регистрационные документы предприятия на сайте налоговой службы, насколько давно компания работает.
2. Удостоверьтесь, что застройщик получил право владения или пользования на земельный участок под строительный объект.
3. Узнайте, есть ли уже документы, разрешающие приступить к строительству.
4. Узнайте о наличии банковского счета, и когда он был открыт.
5. Изучите официальный сайт компании, он должен быть обязательно.
6. Изучите отзывы, чаще всего более и менее правдивые встречаются в социальных сетях.
7. Постарайтесь выяснить, есть ли у компании на балансе транспортные средства, производственные фонды, собственные помещения.
8. Узнайте обо всех реализованных проектах. Были ли задержки в их сдаче, другие проблемы с инвесторами.
9. Проверьте судебные споры, возможно, у компании есть разбирательства или были. Обратите внимание на суммы, которые там фигурируют, чем они больше, тем меньше должно быть желание сотрудничать с компанией. Могут фигурировать разбирательства в отношении налоговых обязательств или относительно затягивания сроков сдачи объектов в эксплуатацию.
10. Тщательно изучите проект договора, все положения должны вас полностью устраивать, а если есть возможность, отдайте на вычитку опытному юристу.

На самом деле совершенно неважно, вам предлагает свои услуги частная или государственная компания. Главное, чтобы застройщик смог доказать свою порядочность в отношении дольщиков и показать уже реализованные проекты.

Таким образом, застройщик – это компания, которая возводит жилье на земельном участке, принадлежащем ей или полученный на правах аренды. Застройщик может не только возводить новые здания, но и реконструировать старое. В его функции также входит оформление разрешительной документации, привлечение дольщиков и своевременная сдача объекта в эксплуатацию. При этом застройщик не обязан самостоятельно строить, он имеет право привлекать подрядчиков, субподрядчиков. Нет разницы между государственным и частным застройщиком. Выбирать стоит по другим параметрам, в зависимости от количества уже реализованных проектов и отсутствия срывов сроков сдачи объектов в эксплуатацию.