Для реализации проекта коммерческой недвижимости необходимо учитывать многие факторы, такие как потенциальный трафик покупателей, конкуренцию в районе, анализ рынка арендной ставки, оценку технического состояния здания. Важно также принять во внимание изменчивость требований рынка и гибко реагировать на них. Баланс имеющихся факторов может привести к успеху проекта в ритейл-сегменте. Рассмотрим ошибки, которые возможны в процессе работы над проектом.
Ресурсное качество участка
Для строительства торгового центра необходимо учитывать разрешенное количество квадратных метров на земельном участке по ГПЗУ. При выборе места для строительства необходимо оценить его маркетинговые качества и пригодность для строительства здания торгового центра нужного формата, для которого задан минимальный размер.
При строительстве торгового центра важно учитывать физические особенности участка. Размер, конфигурация и рельеф могут ограничить возможности строительства.
Приобретая участок с перепадами высот, учитывайте потенциал использования и затраты на подсыпку, которые влияют на финансовые показатели проекта. Чтобы избежать проблем, следует тщательно изучить физические характеристики участка и учесть возможные нюансы.
Для того, чтобы спроектировать торговый центр на неровном участке, необходимо учитывать особенности рельефа, чтобы предоставить клиентам доступ к магазинам и планируемым развлечениям. Создание уровней пола, лифтов и эскалаторов поможет решить проблемы с перепадами.
Такой подход позволяет оптимизировать использование площади и сделать торговый центр оригинальным, привлекая больше посетителей. Таким образом, неровный рельеф — это не недостаток, а скорее шанс создать обоснованный проект.
Часто поход в торгово-развлекательный центр сопровождается неудобствами, связанными с очередями на входе. Решение проблемы заключается в создании двух и более отдельных входов на разных уровнях. Тогда у ТЦ будет два первых этажа, что упростит передвижение по нему. Это решает проблему с входом и облегчает посещение торгового центра для посетителей.
При планировании проекта застройки учитывайте достаточный размер разгрузочно-погрузочной зоны. Часто возникает ситуация, когда застройщики хотят увеличить коммерческие площади в ущерб зоне разгрузки. Это ведет к проблемам в эксплуатации помещений и снижению качества проекта. Решением этой проблемы в осмысленном подходе к планировке земельных участков и с предварительно предусмотренной зоной разгрузки.
Паркинг
При создании торгового центра важно организовать парковку и предоставить достаточное число парковочных мест. Подземный паркинг может оказаться слишком дорогостоящим, а большая площадь торгового центра во всех случаях не окупается. Иногда лучше ограничиться многоуровневой или наземной парковкой, чтобы минимизировать расходы и сделать проект рентабельным. Но недостаточное количество парковочных мест может привести к провалу проекта.
Транспортная доступность и видимость участка
Важно оценить потенциал транспортной инфраструктуры в районе участка. Наличие общественного транспорта, близость к метро или железнодорожной станции может увеличить численность посетителей и, следовательно, доходность торгового центра.
Используйте маркеры на дорогах и указатели на светофорах, чтобы обозначить въезд на территорию объекта, или установите вывески с яркой информацией о проекте на заборах и ограждениях вдоль дороги, как сделали владельцы ТЦ Vnukovo Outlet Village
Важно учитывать локальные особенности и правила дорожного движения для того, чтобы не нарушать законодательство. Комбинирование приемов – способ решения проблемы удаленности участка от дороги.
Инженерное обеспечение объекта
При строительстве торгового центра важно учесть инженерные нагрузки, особенно электроэнергию. Обязательно получите технические условия для выбранного формата торгового центра.
Ошибки маркетинга
Важно исследовать данные о возможных покупателях и арендаторах, демографии и платежеспособности региона и района для создания концепции объекта. Для этого рекомендуется обратиться к консультантам с необходимым опытом. Это позволит создать бизнес-план и увеличить вероятность успеха в новом проекте.
Выбор формата торгового центра зависит местоположения, категории покупателей, сферы деятельности арендаторов и т.д. Например, ТЦ, расположенный в центре города, может ориентироваться на широкую аудиторию и предлагать широкий ассортимент товаров от разных брендов, в то время как торговый центр на окраине города может сосредоточиться на конкретной категории товаров или услуг.
Определение формата торгового центра также влияет на бизнес-модель и окупаемость. Например, торговый центр с высоким уровнем арендной платы, но с лимитированным ассортиментом и более высоким уровнем сервиса, ориентированный на премиальный сегмент покупателей, может иметь более высокую прибыльность, чем торговый центр с широким ассортиментом товаров и низкой арендной платой.
Наконец, выбор формата торгового центра также может влиять на конкурентоспособность и долгосрочную перспективу. Например, торговый центр, ориентированный на новые технологии или экологически чистые товары, привлекательнее для молодой аудитории и перспективнее в будущем.
В условиях повышенной конкуренции на рынке торговых центров, необходимо проводить более глубокую и детальную оценку маркетинговой привлекательности участка и формата торгового центра. Только так можно избежать рисков и ошибок в выборе места и концепции.
Важно вести предварительное общение с будущими арендаторами еще на стадии покупки земельного участка, чтобы убедиться в их готовности рассматривать данный проект. Однако, не всегда это возможно, и иногда приходится формировать концепцию уже во время строительства.
Реконцепция торгового объекта – это процесс изменения концепции существующего торгового объекта, направленный на:
- Обновление и улучшение внешнего и внутреннего вида.
- Расширение ассортимента товаров и услуг.
- Увеличение прибыльности.
Этот процесс может включать в себя реорганизацию логистики и управления персоналом, изменение маркетинговой стратегии, внедрение новых технологий. Результатом реконцепции должно стать привлечение новых потребителей, улучшение уровня обслуживания и повышение доходности торгового объекта.
Поэтому старайтесь оперативно реагировать на изменения рынка. В одном из существующих проектов создание спортивно-развлекательного торгового центра стало результатом маркетинговых и брокеридж работ – в этом проекте главными арендаторами выступили мультиплекс и фитнес-центр с бассейном, а также специализированные магазины, представляющие товары для спорта, туризма и отдыха.
Ошибки проектирования
Ошибки в проектировании – источник как для собственников торгового центра, так и для его посетителей. При выборе команды для проектирования торгового центра следует учитывать опыт участников в ритейл-сегменте, так как проектирование требует специализированных навыков и знаний для оптимальной организации движения людей, входов, выходов, лифтовых зон и общественных пространств. Качество архитектурного проекта непосредственно влияет на маркетинговые возможности торгового центра, привлекательность для арендаторов и покупателей.
Управление процессом проектирования имеет стратегическое значение для развития бизнеса. Важный момент – подготовка ТЗ на проектирование, которое детально определит требования к объекту. Таким образом, собственник получит рентабельный проект от архитекторов.
Определение площади, этажности, расположения функциональных зон и требуемых технических параметров поможет оптимизировать работу над проектом и ускорить сроки ввода объекта в эксплуатацию. Правильное управление проектом позволит сэкономить бюджет и получить максимальный результат.
Чтобы спроектировать прибыльный торговый центр, важно обсуждать детали концепции и возможные компромиссы между архитектором и девелоперской компанией, представляющей интересы собственника. Важно учитывать соотношение общих и арендуемых площадей, чтобы получить максимальный денежный поток и удобное движение посетителей без ущерба для комфорта, эстетики и благоприятного климата внутри здания.
Архитектурный дизайн торговых комплексов важен для создания привлекательной городской среды. Однако такие изысканные проекты не всегда оправдывают свои высокие затраты. Чтобы снизить стоимость, используйте недорогие решения для фасадов и интерьеров, анализируя зарубежный опыт. Это позволит сделать торговый центр уникальным и привлекательным для посетителей, не тратя при этом слишком много денег.
Правильно размещайте зоны отдыха и питания. Часто эти зоны находятся в перегрузке, и поэтому создают неудобства для посетителей. Это может привести к неудовлетворенности посетителей и негативному впечатлению от посещения торгового центра.
Фудкорты
Фудкорты в торговых центрах – важный элемент инфраструктуры. Их наличие и формат зависят от количества посетителей, их поведения, предпочтений. Фудкорт должен предоставлять возможность отдохнуть и перекусить с разнообразным меню. То есть, фудкорты способствуют привлечению и удержанию посетителей в ТЦ.
Фудкорты, которые предлагают посетителям большой выбор различных блюд. Это удобно для всех: любители быстрого перекуса, семьи с маленькими детьми, группы друзей. Фудкорты — это настоящая находка для тех, кто не успевает сходить в кафе или ресторан, но хочет перекусить, познакомиться с другими кухнями и отдохнуть на свежем воздухе.
При проектировании ресторанных зон в торговых центрах необходимо учитывать их назначение. Если ресторан является привлекательным объектом для посетителей, размещайте его в удалении от основных потоков. В случае, когда он выполняет инфраструктурную функцию, его лучше расположить в более доступных зонах. Важно определить цели и задачи ресторанного бизнеса и выбрать соответствующую стратегию размещения.
Расширение ТЦ в границах земельного участка
Владельцам ТЦ стоит задуматься о строительстве второй очереди из-за спроса. Для строительства новых торговых площадей тщательно рассмотрите аспекты, связанные с выбранным местоположением. Одним из главных факторов является возможность размещения объекта на выбранном участке, а также потенциал его расширения в будущем. Также необходимо учитывать архитектуру и возможность объединения нового блока с уже существующими объектами торгового центра.
В процессе работы над проектом торгового центра учитывайте возможность фазирования объекта. Это позволит избежать дополнительных затрат на расширение здания и парковки в будущем. Перед принятием решения о расширении необходимо тщательно оценить экономические выгоды и риски. Собственник должен сделать все возможное, чтобы избежать ненужных расходов.
Многие объекты строительства сталкиваются с проблемой неспособности достичь рентабельности. В подобных ситуациях часто становится незаменимой реализация второй фазы строительства. Адаптация объекта под новые рыночные условия позволяет повысить эффективность объекта и его прибыльность. Для этого необходимо хорошо изучить ситуацию на рынке, переосмыслить проект и принять изменения в его концепции.
Некоторые рентабельные проекты второй фазы включают торговые центры, где добавление новых брендов и арендаторов помогает повысить доходность. В целом, строительство второй фазы может быть не только способом увеличения прибыли, но и улучшения качества жизни потребителей, предлагая им новые возможности и услуги.
Примером успешной реализации второй фазы могут стать различные торговые центры, успешно функционирующие в разных регионах России – такие, как ТРЦ «Красный Кит» в Мытищах, ТЦ «Серебряный город» в Иваново и ТЦ «Звездный» в Санкт- Петербурге.
Исправление ошибок
Проектирование торгового центра – процесс, от которого зависят его доходность и успешность. Даже мелкие ошибки могут стоить дорого, но некоторые из них можно исправить, изменив концепцию проекта, репозиционируя центр или специализируя его. Если это технически возможно, следует также пересмотреть планировочные решения. Важно не допускать ошибок и обратиться к профессионалам за помощью при необходимости.
Проектирование зданий не всегда проводится на должном уровне. Ошибки могут привести к серьезным проблемам, которые невозможно исправить. Так, треугольная форма здания приводит к уменьшению арендуемой площади, проблемам с высотой потолков и парковкой. Важно внимательно выбирать конфигурацию здания и избегать подобных ошибок при проектировании.
Неправильное решение по выбору расположения торговых центров и недостаток парковочных мест могут серьезно повлиять на посещаемость этих объектов, в том числе и в региональных городах. Также это может стать причиной отсутствия интереса к объекту со стороны арендаторов.
Важно обращаться к экспертам при создании торгового центра. Консультанты, девелоперы и брокеры помогут с выбором участка, разработкой концепции и проектированием объекта. Так можно избежать ошибок и получить нужный результат.
Таким образом, при реализации проектов в торговой недвижимости девелоперы должны быть внимательны к таким факторам, как планирование и ресурсное качество участка. Кроме того, следует учитывать потребности клиентов, транспортную доступность, инженерное обеспечение и маркетинг. Тщательно следует просчитывать финансовые расходы и риски. Результативность проекта, как правило, обусловлена тщательным планированием и выполнением на этапах девелопмента, а также внимательностью к деталям.
